A Reforma Tributária já foi aprovada e, mesmo que algumas mudanças ainda não estejam em vigor, uma coisa é certa: os aluguéis entram oficialmente no novo sistema tributário.

Isso afeta tanto pessoas físicas quanto jurídicas e pode alterar de forma significativa a rentabilidade de quem vive de renda imobiliária.

Se você aluga imóveis ou pretende investir nesse mercado, entender agora o que vem pela frente é essencial.

A partir de 2026, o aluguel de imóveis passa a ser enquadrado como “prestação de serviço” dentro da nova lógica da Reforma Tributária.  Na prática, isso significa que, além do Imposto de Renda já conhecido, o aluguel entra no radar de dois novos tributos:

•CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal

•IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal

Quem não compreender essa mudança corre o risco de tributar errado, pagar mais do que deveria ou cair em inconsistências fiscais.

A boa notícia é que a regra não atinge todos os proprietários automaticamente. Ficam isentas, como pessoa física, quem aluga até 3 imóveis e quem tem receita anual inferior a R$ 240 mil. Acima desses limites, a Receita Federal pode entender que a locação deixou de ser apenas renda passiva e passou a ser atividade econômica, abrindo espaço para a nova tributação.

E se você aluga como empresa?

Para quem utiliza CNPJ para gerir imóveis, a lógica muda um pouco. Hoje, empresas já pagam IRPJ e CSLL sobre a receita de aluguel. Com a Reforma pode ser necessário incluir também CBS e IBS sobre essa mesma receita. Fique atento e faça uma revisão de contratos, adequação de notas fiscais e veja com seu contador um planejamento tributário mais estratégico.

Não será apenas uma questão de “pagar imposto”, mas de organizar corretamente a operação.

Outro ponto pouco falado: mesmo imóveis desocupados podem gerar impactos fiscais.

A nova legislação exige:

•Cadastro correto no IPTU

•Atualização do registro do imóvel

•Possíveis reavaliações de valor venal

Em alguns casos, isso pode resultar em notificações fiscais, mesmo sem o imóvel estar alugado. Estimativas apontam que a carga adicional, somando CBS e IBS, pode variar entre 20% e 26% sobre o valor do aluguel. Esse percentual pode reduzir drasticamente a rentabilidade de quem não ajusta contratos, não revisa a estrutura societária ou não se antecipa às mudanças.

Além do Imposto de Renda sobre a renda recebida, a nova lógica passa a enxergar o aluguel como serviço consumido. Isso abre espaço para dupla tributação, caso a operação não esteja bem estruturada juridicamente e contabilmente. Não é o fim do lucro, mas é o fim da informalidade. A Reforma não acaba com o lucro do aluguel, mas fecha o cerco contra operações informais ou mal organizadas, inclusive aluguéis “de família”.

Emitir nota fiscal, declarar corretamente no IR e calcular os novos tributos pode se tornar obrigatório em muitos casos.

As regras estão mais claras e quem não se adaptar corre o risco de:

•Pagar mais do que deveria

•Cair na malha fina

•Perder benefícios fiscais

O jogo agora exige estratégia, com apoio contábil, jurídico e visão de longo prazo.

Quando tudo isso começa a valer? As mudanças já foram aprovadas, mas a cobrança da CBS e do IBS começa em 2026, de forma gradual. Ou seja,  agora é o momento ideal para se preparar, revisar contratos, estruturar melhor sua operação e evitar surpresas no futuro.